Jag har tidigare flera gånger skrivit om Kinas fastighetsmarknad för Finansliv, samt i en rad andra svenska magasin. Senast det begav sig här på Finansliv var rubriken så dramatisk som ”Kinas fastighetsbubbla har spruckit”.
Det var i maj i år med anledning av att flera internationella medier som Forbes, Financial Times och CNN då varnade för att tillståndet på Kinas bomarknad försämrats drastiskt. Detta efter en rad storbankers negativa rapporter, samt ett tal från en fastighetsutvecklare som läckt ut till allmänheten.
Nu börjar det visa sig att det finns fog för denna oro. Då Kinas bopriser enligt officiella China Real Estate Index sjönk i oktober var det nämligen för sjätte månaden i rad. Det är det längsta sammanhängande tappet sedan indexet infördes år 2010, och tappet på 0,9 procent i september var det största enskilda någonsin.
Vidare visade ny officiell statistik förra veckan att försäljningen av bostäder i Kina under årets tre första kvartal minskade med 10,8 procent jämfört med samma period i fjol.
Det är aldrig ett bra tecken då pris och efterfrågan samtidigt sjunker. För att ytterligare addera till farhågorna så minskar även investeringarna; enligt Wall Street Journal sjönk nystartade fastighetsprojekt under årets tre första kvartal med 9,3 procent. Det är också en trendbrott, då de under fjolåret steg med 13,5 procent.
Kort sagt pekar de flesta indikatorer på en negativ utveckling av Kinas viktiga fastighetssektor, som står för cirka 30 procent av landets BNP-tillväxt och en femtedel av alla nyinvesteringar. En dipp inom fastighetsbranschen skulle alltså slå mycket hårt mot den kinesiska ekonomin.
Det har ju länge varit tal om en kinesisk bostadsbubbla, och den senaste tidens negativa siffror har fått denna diskussion att återigen blossa upp.
För att sätta det hela i sin kontext kan det vara på sin plats med lite bakgrund. För bara ett par årtionden sedan var andelen privata husägare i Kina bland de lägsta i världen; i dag är samma andel bland världens högsta. 89 procent av kineserna äger i dag sin bostad, jämfört med exempelvis 66 procent i USA.
Anledningen till denna utveckling är dels att många av landets stora statliga företag i och med en rad ekonomiska reformer avvecklades mycket snabbt från slutet av 1980-talet. Dessa hade tidigare försett sina arbetare med subventionerade bostäder. Istället för att göra tiotals miljoner arbetare hemlösa beslutade myndigheterna att de skulle få köpa bostäderna till ett rabatterat pris.
Samtidigt innebar reformerna starten på en byggboom och privat bomarknad i Kina. Faktum är att utvecklingen gick så fort att det inte finns nog med statistik för att dokumentera den. En ny rapport från toppuniversitet Tsinghua visar dock att bopriserna i 35 undersökta städer mer än tredubblades åren 2000-2010. I stora städer som Peking och Shanghai har prisökningen varit ännu större.
Kinas snabba urbanisering har förvisso gjort att bostadsbrist är ett av de största problemen i landets städer. Men samtidigt står en stor del av bostäderna tomma; enligt China’s Southwestern University of Finance and Economics är minst en femtedel av lägenheterna i Kinas storstäder obebodda. En siffra som givetvis tyder på att marknaden drivits av spekulation.
Vilket jag tidigare nämnt här på Finansliv, så har man som rik kines inte många alternativ då det kommer till att förvalta sin förmögenhet. Bankens sparränta är lägre än inflationen, och aktiemarknaden kan i det närmaste liknas vid en enarmad bandit. Samtidigt råder tuffa restriktioner på att investera utanför Kina eller föra pengar utomlands. Många har därför valt att köpa fastigheter för sina pengar.
Då priserna nu börjar sjunka – samtidigt som en omfattande kampanj mot korruption förs över Kina – är risken att många fastighetsägare börjar sälja av med bostäder för att plocka hem vinsten. Det kan resultera i en ond spiral med ökande inventarier och fallande priser.
Redan nu går att se hur inventariet av osålda bostäder runtom i Kina ökat snabbt sedan slutet av fjolåret, och enligt vissa uppskattningar skulle de ta upp till två år bara att sälja av med de bostäder som står tomma i dag.
Från flera håll kommer varningar om att situationen i Kina påminner om den i USA 2007, eller den i Japan innan kraschen där ett par årtionden tidigare. Men det finns också en annan sida av myntet. Kinas fastighetsmarknad och hela ekonomi skiljer sig på många punkter från utvecklade länders dito. Därför finns också många bedömare som menar att det inte är någon fara på taket (pun intented).
Till att börja med är prisökningen i stora delar av Kina inte så dramatisk som statistiken för gällande. Snittet drivs upp av de ofattbara priserna och uppgångarna i de fyra städer (Peking, Shanghai, Guangzhou och Shenzhen) som utgör ”tier 1”.
Liksom är fallet i andra storstäder (London, New York, Stockholm) så är det här främst övre medelklass och överklass som köper bostäder. I många av Kinas cirka 150 miljonstäder har de stigande bopriserna ökning de facto legat i linje med löneutvecklingen, då inkomsten i Kinas städer de senaste åtta åren ökat med omkring 13 procent årligen.
Det är alltså inte bara rika spekulanter som har råd med fastigheter i Kina. Vidare infördes med början 2010 en rad restriktioner som gjorde det svårare att köpa på sig fler fastigheter.
Det har gett resultat. Matthews Asia menar andelen bostadsköpare som själva planerar bo i sin nya fastighet har ökat från 79 procent 2010 till 93 procent i dag. Finansinstitutionen CSLA bedömer likaledes att andelen investerare nu utgör 7-12 procent av köparna jämfört med cirka 20 procent tidigare.
Samtidigt är det mycket som pekar på en naturlig efterfrågan, trots faktumet att 89 procent av kineserna redan äger sin bostad. Många av de arbetarbostäder som såldes till subventionerade priser är nämligen av usel kvalité, och dess ägare kommer vilja uppgradera till en ny fastighet.
Vidare bor i dag endast drygt 50 procent av Kinas invånare i städer. Urbaniseringen väntas framöver fortsätta med oförminskad kraft, och myndigheterna räknar med att ytterligare 200 miljoner kineser kommer flytta från landsbygd till stad under det kommande årtiondet.
Men den kanske största skillnaden ligger i bolånen. 15 procent av Kinas bostadsköpare betalar hela beloppet i kontanter, utan att ta några lån alls. För de resterande föreligger ett krav på handpenning om 30-40 procent för att bli beviljad ett bolån.
Detta, tillsammans med faktumet att Kinas bokmarknad är så pass ung, innebär att ration mellan bostadslån och BNP i Kina endast är 18 procent, jämfört med 83 procent i USA just innan kraschen där. En avmattning – eller till och med en bubbla – skulle alltså inte få samma direkta ödesdigra konsekvenser för småsparare i Kina som i USA.
Men det finns andra orosmoln relaterade till utlåningen kring fastighetsmarknaden. Landets statliga banker har länge föredragit att låna ut pengar endast till större företag eller aktörer. Som en konsekvens har många mindre fastighetsbolag lånat pengar via ”skuggbanker”; en slags grå utlåning som är svår att kartlägga men tros ha ökat dramatiskt i Kina de senaste åren.
Vissa siffror gör gällande att upp till 40 procent av fastighetsbolagens finansiering kommer från allehanda trustbolag där lån givits och tagits med förväntningar om att bopriserna ska fortsätta stiga i samma takt som tidigare.
Detta har redan lett till regionala kriser i städer där skuggbanker försvunnit, med uppskjutna byggprojekt och flera självmord som följd. Desperata mindre fastighetsbolag lånar nu pengar till 50 procents ränta, och många riskerar att gå i konkurs inom kort.
Konkurser inom fastighetssektorn skulle givetvis innebära bortfall av arbetstillfällen och en minskad ekonomisk aktivitet. Ännu värre skulle det kunna bli i och med att många andra företag valt att på olika vis investera i fastighetsmarknaden.
Ett troligt scenario är att fastighetsmarknadens urholkning leder till ett ökat antal dåliga lån som inte kommer kunna betalas tillbaka. Och eftersom det från kinesiska myndigheters håll finns en tendens att lösa ut företag snarare än att låta dem gå i konkurs, skulle detta slöa ner ekonomin betydligt. The Economist skrev för ett par veckor sedan:
Half of China’s debt is owed by companies, and most of that, in turn, is owed by state-owned enterprises and property developers. As the economy slows and housing prices fall, many of these loans will prove unpayable. Banks report that bad loans are just 1% of their assets and their auditors insist that the banks are not lying, but investors price banks’ shares as if the true level is closer to 10%.
Kinas totala skuldberg har ökat från 147 procent av BNP i slutet av 2008, till 251 procent av BNP denna sommar. Detta beror till stor del på den byggboom som uppstod då Kinas myndigheter som svar på den globala finanskrisen 2008 sjösatte ett stimulanspaket på drygt 2 000 miljarder kronor.
Det är svårt att spå något på en så komplex och icke-transparent marknad som Kina. Men mycket tyder alltså på att fastighetsmarknaden kommer bidra till att Kinas ekonomiska tillväxt de kommande åren bromsar in mer än många väntat sig. En epidemisk ovilja att rensa upp i finanssystemet innebär sannolikt att antalet obetalbara lån och ineffektiva zombie-företag som tynger ner ekonomin bara kommer öka.
Ett visst hopp sätts till att Kinas myndigheter förfogar över en verktygslåda med vilken de kan styra utvecklingen av såväl tillväxt och fastighetspriser i önskad riktning. Men just på bomarknaden verkar det svårt.
De restriktioner som infördes 2010 för att förhindra spekulation har redan skrotats i 66 av 70 av Kinas största städer. Ändå upplevde 79 av de 100 städer som ingår i China Real Estate Index ett prisfall i september.
Samtidigt innebär osäkerheten på bomarknaden hemma att allt fler kineser investerar i fastigheter utomlands. Rapporter den senaste veckan gör gällande att kinesiska fastighetsköpare ökat i såväl USA som Australien.
Också i Japan har kinesiska företag och privatpersoner hittills i år köpt fastigheter för närmare två biljoner kronor, vilket är mer än tre gånger så mycket som samma period i fjol.